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近期，天津市滨海新区、南京市六合区、三亚因放宽落户和购房政策，一度引发了公众对即将“全面放开限购”的猜想。
这其中，曾创造全国“楼市神话”、又在“史上最严限购”后冰封的环京市场，成为舆论最为关注的区域。而紧邻“史上最严限购”区域廊坊市的大兴国际机场正式通航，再度为这种猜想平添一分佐证。
实际上，环京已不是限购前的环京了。
在限购的两年半里，整个环京区域发生了两件大事。
一是国家决定设立雄安新区。2017年4月1日，中共中央、国务院决定设立河北雄安新区。这是继深圳经济特区和上海浦东新区之后又一具有全国意义的新区，是千年大计、国家大事。
由于雄安新区范围内实行严格的限制房地产交易措施，市场需求和投资机会迅速外溢至泛雄安新区区域。
二是北京大兴国际机场于2019年9月25日正式通航。北京大兴国际机场位于北京市大兴区和河北省廊坊市，定位为大型国际航空枢纽、国家发展新的动力源，更是支撑雄安新区建设的京津冀区域综合交通枢纽。
这两件大事的发生，彻底改变了环京区域的战略格局和发展前景。
雄安新区和大兴国际机场，都集中在北京南部地区。
在地理位置上，北京、天津、雄安新区，呈三角式的互相辐射关系，大兴国际机场则位于这个三角的中心。
可以说，整个环京区域的发展核心，从过去的“近京东”，正式转变为“近京南”。
这个新的环京核心中，谁的受益最大？最有可能领跑下一波行情？分析这个问题，需要将目光再次聚集到最新的政策上。
9月25日，北京市和河北省正式批复《北京大兴国际机场临空经济区总体规划(2019—2035年)》，正式确立了临空经济区的未来发展规划。
所谓临空经济，就是依托大型枢纽机场的综合优势，发展具有航空指向性的产业集群，从而对机场周边地区的产业产生经济影响，促使资本、技术、人力等生产要素在机场周边集聚的一种新型经济形态、一种具有现代服务性特征与新经济时代特征的新型产业。
北京大兴国际机场的起航，意味着目前国内规模最大、辐射带动力最强的空港经济区正式拉开帷幕。
过去，北京首都国际机场作为北京最大的民用机场，以一己之力带动了北京顺义区的高速发展。在首都机场临空经济带的发展中，不仅打造了多个保税物流中心等产业形态，还创造出了北京第一个低密度别墅区——顺义中央别墅区。
北京大兴机场临空经济区规划示意图
通过这张图可以清晰地看到，除了北京行政区域内的庞各庄镇、魏善庄镇等，河北省境内的固安、管家务乡等也被囊括其中。
值得注意的是，固安是唯一一个被临空经济区内航空物流区、科技创新区和服务保障区三大组团包围的区域。
更重要的是，固安不仅被上述三大组团包围，且位于临空经济区规划划线范围内。相比于只是靠近临空经济区的区域，位于规划区域内显然有着不可替代的优势。
这意味着，固安与临空经济区的发展速度与扶持力度已划上等号，未来完全同步规划发展，且临空经济区内三大组团的产业，都将对固安有辐射、带动作用。
根据临空经济区官网公布的产业计划，基于三大组团，未来区域内将建成“1+2+2”的产业模式，即“1个主导产业”、“2个基础产业”、“2个储备产业”。其中，主导产业为生命健康的研发、应用、服务全产业链；基础产业为枢纽高端服务和航空保障业；储备产业为新一代信息技术和智能装备产业。
对比规划地图和文件发现，三大组团中最重要的科技创新区位于固安和永清。值得一提的是，固安区域内的科技创新区，官方解释为“战略留白区域的重点发展方向”，而“战略留白区域的重点发展方向”正是上述新一代信息技术和智能装备产业。
可以说，在临空经济区内规划“战略留白”区域，寄托了规划者对临空经济区未来不可估量的前景的巨大野心，相比已规划成型的永清区域内的科技创新区，固安未来将承载的业态，注定了其宜业、宜居的特性。
随着环京区域发展重点的转移，“近京南”的环京区域，在交通、基建方面也迎来了极大改善。
2019年9月26日，京雄城际铁路北京西至大兴机场段将开通运营。京雄城际铁路是北京与雄安新区之间新建的一条城际铁路，北起北京西站，途径北京大兴国际机场、固安东等，南至雄安新区。
目前，整条线路只开通了北京西站至大兴机场段，预计2020年底全线投入运营。届时，北京与雄安新区，以及两个区域间的固安，将在轨道交通的连接下，真正实现一体化。
“由北向南”的轨道交通已开通，“由南向北”的轨道交通也即将上马。
近期，雄安新区官网发布了雄安至北京大兴国际机场快线（R1线）的招标公告。根据公告，项目南起雄安新区启动区，北至北京大兴国际机场北航站楼，线路全长85km，其中雄安新区段40km，廊坊段41km，北京段4km。
值得一提的是，全线预设4-6座车站，包括北航站楼站、南航站楼站、雄安高铁站、雄安城际站，廊坊境内1-2座车站。参考京雄城际铁路的站点设计，“廊坊境内1-2座车站”极大概率包含固安站。
除了轨道交通，高速公路建设也已正式开建。
10月份，京雄高速SG-6标首根桥梁钻孔灌注桩顺利开钻，标志着京雄高速河北段正式开工建设。
京雄高速作为雄安新区“四纵三横”区域高速公路网重要组成部分，是是雄安新区连接北、新机场的主要高速通道。该高速起自涿州市义和庄镇，终点与既有荣乌高速相接，途径固安县、高碑店市、雄安新区容城县等。
通过京雄高速的连接，固安成为距离大兴国际机场最近的生活区域，直线距离仅12公里，开车10分钟即可到达。也正是因为这样特殊的地理位置，固安一跃成为临空经济区中最核心的枢纽区域，更是连接大兴国际机场与雄安新区的重要节点。
出乎大众意料的是，不同于“环京贫困带”的刻板印象，环京不少地方实际已建设成为现代化的宜居区域，甚至超越绝大多数县制区域的建设水平。
以固安为例，目前拥有兴安湖生态运动公园（原永定河自行车公园）、13万平方米的中央绿地公园、礼湖森林公园等。实际上，在很多县、甚至三四线城市，诸如此类的生活、文化配套设施，也并不常见。
大湖公园
近年来，固安以打造京津冀生态环境支撑区和创建国家级森林城市为目标，在整个廊坊市率先打造出了一座“首都绿色长城”。
数据显示，仅2019年上半年，固安已完成新造林2.23万亩，其中廊道绿化里程30公里，游园1个，绿化村庄20个，万亩优质连片秀林5块，改造提升完成新造林0.6万亩。
今年3月份，廊坊政府网站公布了河北省廊坊市永定河综合整治工程项目的第一次环评公示，项目工程范围为永定河河北省廊坊市固安县域范围，固安北部的生态环境将发生巨大改变。
由于生态环境恶化，京津冀三地最重要的生态廊道永定河已干涸、断流几十年。今年5月，引黄工程开始向永定河应急补水，断流河段终于迎来久违的河水。
根据北京市水利规划设计研究院编制的《永定河全流域生态修复与水资源保护规划》，永定河流域将建多处大型湿地，涵养水源，增强河水自净能力。其中，永定河下游的湿地将建在大兴国际机场附近的大兴、固安、天堂河一线，规模与白洋淀相仿。
可以说，按照规划，整个永定河生态带中，固安也是C位出道，“再造”一个白洋淀。华北区域缺水和干燥的常态，在固安将不复存在。
除了生态居住环境优异，固安在产业发展、生活配套、教育医疗等方面在环京区域也一直一骑绝尘。在固安，不仅能看到北京八中的教育配套，新华书店、胡桃里、COSTA咖啡等常见于一线城市的商业配套品牌也比比皆是。
如果将目光聚焦在临空经济区内，在城市规划和生活配套方面，固安也是临空经济区内体量最大、最完善的区域。
尽管天津、南京、三亚都已部分区域放开限购政策，整个环京地区放开限购的时间还并不可知。不过，在环京区域格局已经发生巨大变化的前提下，政策支持、交通布局、区域规划的“京南”区域，已毫无疑问成为环京区域新的“领头羊”。
