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  在浙江开发商也在大干快上追求规模增长的时代，新湖中宝显得另类。作为隐形地主，新湖中宝手握海量土储，但他走出了传统地产商的相反路径，接连通过“卖卖卖”以获得求生的机会。 11月10日晚，正值互联网电商们摩拳擦掌一较高低卖货的关键时刻，新湖中宝也公告了自己成交的一笔大单，其将旗下浙江启辉实业有限公司35%股权、浙江启隆实业有限公司50%股权卖给融创。 这笔交易将为公司回笼49.44亿资金。其中，转让浙江启辉实业股权为新湖回笼了11.44亿元，包含股权转让价款350万元。转让浙江启隆实业股权为新湖回笼了38亿元，包含股权转让价款11.28亿元。 浙江启辉实业的重要资产是温州西湾项目14宗土地，地块总土地面积67万平方米，最大建面达到142.4万平方米。浙江启隆实业拥有的资产是上海亚龙古城国际花园项目，总面积为9.4万平方米，包括旧改面积9.09万平方米。 最值得注意的是上海亚龙古城国际花园项目，该项目位于黄埔区老城厢腹地，距离新天地直线距离900米、陆家嘴(12.420, -0.14, -1.11%)直线距离2公里、外滩直线距离1.3公里，是上海内环极为难得的纯住宅用地。 虽为珍贵的上海市中心宅地，旧改投入多、回款慢、周期长的特点让新湖中宝负债高企，为此负担了不小的压力。 2016年，新湖中宝通过收并购形式获得上海亚龙古城国际花园项目，彼时新湖中宝为此支付了11.9亿。当时地块现状为毛地，新湖中宝需要动迁的居民户数为4298户，动迁单位101户。根据公告，截止目前，上海亚龙古城项目仍有少量户数未完成拆迁。 就拥有上海亚龙古城项目的上海启隆实业来看，根据公告，截止2020年6月末，启隆实业总资产204.82亿元，总负债204.38亿元，所有者权益仅0.44亿。 这几年，就新湖中宝整个公司而言，财报一直不太好看，并深受高负债的困扰。根据新湖中宝2020年中报业绩，上半年，新湖中宝实现营业收入为47.34亿元，同比下降34.92%；实现归属于上市公司股东的净利润为23.26亿元，同比增长35.17%；实现归属上市公司股东的扣非净利润为8.77亿元，同比下降41.9%。 负债方面，上半年，新湖中宝账面资产负债率75.29%，比上年末降低0.30个百分点；预收类款项202.56亿元，扣除预收类款项后的资产负债率为62.00%。净负债率上，截至6月底，新湖中宝的净负债率为158%，其中所有者权益为376.88亿元，有息负债合计为742.82亿元。 重压还表现在新湖中宝的短债上。根据半年报，新湖中宝流动比率为1.7，近三年流动比率持续下降，从2.25、1.83到这次半年报的1.7，新湖中宝短期偿债能力趋弱。同时，从现金短债比指标来看，2020年上半年，新湖中宝“货币资金+受限制现金”合计148.94亿元，而公司短期债务208.13亿元，现金短债比为0.72。 事实上，为了减轻负债压力，新湖中宝一直走在卖卖卖的路上。对于这次的合作伙伴融创，新湖中宝也不陌生。 去年7月，新湖中宝就将持有的瓯瓴实业和上海玛宝的相应权益作价约67亿元卖给融创，融创以此获得了位于上海、浙江温州和江苏启东三地的20宗地块，土地面积近百万平方米。 去年12月开始，新湖中宝又牵手绿城，陆续转让了上海明珠城三期4标35%股权、青蓝国际城项目二期35%股权、沈阳仙林金谷等项目35%股权、海上明珠城项目50%股权。 根据统计，新湖中宝从融创、绿城处套现227.6亿元。 一边通过卖项目的形式套现，另一边，新湖中宝自身地产业务营收一直呈现下降趋势。根据新湖中宝年报数据，2018年度-2020年前三季度分别为172.27亿元、148.1亿元、80.25亿元，同比分别下降了1.56%、14.03%、27.45%。 对于当前的新湖中宝来说，重要的任务仍然是降负债，尤其今年下半年，三道红线成为悬在房企头上的一把利剑，按照三道红线的标准，新湖中宝两条触线，其降负债的诉求更加明显。此次再度将项目转让给融创，新湖中宝也是为了缓解自己的负债。 地产业务上新湖中宝走出了传统地产商的相反路径，但在金融投资版图上，新湖中宝话题不断。 据不完全统计，新湖中宝投资了杭州趣链、51信用卡、万得信息、邦盛科技、中信银行(5.170, 0.03, 0.58%)、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券(12.860, -0.14, -1.08%)等，是这些公司的重要股东。 就目前来看，新湖中宝的金融投资版图毁誉参半。 去年，51信用卡因暴力催收被杭州警方突击调查，股价一度暴跌40%并临时停牌。作为51信用卡的第二大股东，新湖中宝的股价受到牵连，还发布紧急公告避嫌。 几乎在同一时间，新湖中宝又因持有趣链科技49%的股权，搭上了区块链热点，股价又连番涨停。 值得注意的是，在当前的环境下，投资更具有更大的不确定性，新湖中宝将不得不面临这种不确定性的风险。 |
