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 房价，只是一个城市“面值”的一层皮毛。她的灵魂深处，是各种产业内生性的蓬勃发展，是各种政治经济文化贸易中心的强大虹吸与自我强化！ 如果空有地产之虚，无各种产业“造血”之功能。 那就犹如93年海南房地产的空中楼阁大崩溃！ 中国未来房价将如何走？现在这场房产大洗牌将带来怎样的新格局？哪些城市的房地产还可以投资？ 这都是需要我们认真冷静去思考的。 今年7月30日召开的中央政治局会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，这几乎就是把任大炮的“夜壶理论”给彻底掀翻了。 国家持续冻房，现在严控的手段就差把房管局的电闸给停了。 供需两端： 房价的供给端（开发商）：限融资、限地价、限房价、限商改住、限签。 房价的需求端（购房者）：限购、限贷、限售，以及部分限离、限落户N年。 两头都要堵，两头都很硬。 但话说回来，某些人还要感谢国家冻结了房地产市场。要不然，像国内某库这帮炒房的玩法：信用卡套首付、数十张信用卡空中接龙、离婚结婚套房票、高利贷借首付、办假证假流水……这整套玩法搞下来，如果上面大刀一挥，这都得上天台排队去。 房住不炒，这都是为了某些人好。切记，高杠杆死路一条。 但冻房之后，又会引发一个新的问题需要我们极其重视： 那就是未来在很长一段时间新房的销售面积必定会有较大的降幅，并且是趋势性下降。 这句话极其重要！ 从98年我们搞房改到现在，20多年过去了，中国房地产单年新房销售面积从1亿平方米增长到17亿平方米！ 整整17倍啊！但这种增长将在2020年将戛然而止，并且未来呈现零增长或者负增长的局势。 换句话说，在未来，中国每年十六、七亿平方米的新房竣工时代，一去不复返了。 2 从国内全局来看，新房在未来的供给将越来越少！ 过去全国的造房运动是到哪儿哪儿都有，大到北上广，小到县乡镇，房子犹如雨后春笋，遍地开花。 但现在的格局依旧是一二线的房子不够住，三线以下城市的房子晚上黑瞎灯。 这是上面要操心的事儿，对我们而言，更重要的是，未来的房子怎么买？ 由于总盘子供给减少，就必须选择的未来的聚核热点，这将只在下面几个地方出现： 第一、国家中心城市：北京、天津、上海、广州、重庆、成都、武汉、郑州、西安。 第二、不需要中心城市名衔的大都市圈城市：粤港澳大湾区的深圳、佛山（重点深圳），魔都周边的昆山花桥。 第三、城市群的核心城市：长三角经济带的南京、杭州、苏州、宁波；成渝西部城市群的成都。（没有列重庆的原因是成都的产业全面性和基础比重庆好太多了，如果把时间轴拉长，成都和重庆的差距将非常明显。） 而这几个城市可以投资的原因其实很简单： 人口聚集！产业聚集！资本聚集！ 中国600多个城市，2000多个县，数不清的乡镇，其实能投资的也就上面这数数不到二十个城市。 房产的大盘子已大势已去，但核心城市经历过这一波的挫折后将继续强势崛起。 凝结一句话就是：0.6%和99.4%的分化！ 3 我们很多人忽略了城市化进程的巨大能量。中国的城市化还在发展过程中，城市化率至少还有10%的增长空间。 虽然说北上广这三个一线城市本身已经到了阶段性的天花板，但是各个城市群、三大都市圈、赋予国家中心城市光环的二线省会，这些地方还在发展中，并未终结。 中国城市化进程的最后浪潮，将带来人口素质与质量最高、财富最多的一场前所未有的人口大迁徙。 这个人数是三个亿！ 中国老百姓对宏大数字已经不敏感了，中国人口众多，全国人口约14亿。大家每天叨叨，包括当初王首富一个亿的“小目标”，已经让大家对“亿”这个单位异常麻木了。 知道三个亿是什么概念么？ 美国总人口也就3.3亿人！英法德三国人口加一块儿，也不过2亿！ 大家脑补一下如果美国所有人迁移是怎样一个宏大场景！ 这是十几个城市，未来都是1500万-2500万人的超级大城市，这十几个拥有千万人口的城市将像十几颗超级新星一样冉冉升起，虹吸所有一切资源！ 而这些城市的中心，将成为人们最终追求的欲望顶峰。 而这些人口流出的很多乡镇，将逐渐走向凋零。 而目前，这十几个城市很多人口还没突破1000万，甚至有些还在7、800万徘徊。 未来三到五年，他们将向1000万扩张，到了1500万人后，扩张速度会放缓，但逐渐会靠拢至2000万人，到2000万人后，就会封顶，禁止人口流入。 而像北上广，已经是2000万人口以上的超级大城市，他们的发展将更集中体现在经济辐射范围在1.5-2万平方公里的大都市圈的形成上。 4 所以，今后十几年，房地产将不在像过去一样雨后春笋般全面开花，而是聚集核能在这些核心超级大城市中。 同样，中国所有城市县镇，这0.6%的核心城市与99.4%的其他城市分道扬镳的房价分化，将成为未来最大的趋势之浪。 上次跟大家说，国家“冻房”，越来越不想跟大家做房子买卖这生意了，很多人没琢磨明白。 大家想想，核心城市的资产，现在这价格，怎么卖长期看国家都不赚钱的。而能级低的城市，大搞房地产导致实体经济萎靡，城市没有“造血”功能，这也是国家不想看到的。皮之不存，毛将焉附？ 所以，冻房之下，核心城市资产的大门，也在徐徐关闭。 中国泱泱十四亿人口，精英众多，而精英涌入这十几个城池的欲望，是浩瀚汹涌的，这种“城运”，你不争，又怎能在未来赢得胜利？！ |
